Photovoltaik-Pacht pro Hektar: was Ihre Fläche 2026 wirklich einbringt

Wer eine Photovoltaik-Pacht pro Hektar angeboten bekommt, steht vor einer Entscheidung über zwanzig bis dreißig Jahre – und vor einem Markt ohne Preisliste. Für Ackerland veröffentlicht das Statistische Bundesamt Pachtentgelte. Für Solarparkflächen tut das niemand. Diese Seite zeigt Ihnen deshalb nicht, was andere angeblich zahlen, sondern wie sich der Wert Ihrer Fläche herleiten lässt: aus dem Stromerlös, den ein Hektar erwirtschaftet, aus den Kostenansätzen, mit denen Projektierer rechnen, und aus den drei Faktoren, die über das Angebot wirklich entscheiden. Am Ende wissen Sie, welche Zahl zu Ihrer Fläche passt und welche Vertragsklauseln über das Ergebnis mehr entscheiden als die Pachthöhe selbst.

Aus diesen vier Größen entsteht jede seriöse Verhandlung über Solarpacht.

Warum es für Solarparkflächen keinen Pachtspiegel gibt

Was im Markt kursiert

Wer nach Pachtpreisen für Solarparks sucht, findet in kurzer Folge vier verschiedene Aussagen: Solarpacht liege zwischen 3.000 und 5.000 Euro pro Hektar; an sonnenreichen Standorten seien bis zu 5.500 Euro möglich; in Bayern liege der Durchschnitt bei 3.800 Euro; und die Solarpacht betrage das Acht- bis Fünfzehnfache der Ackerlandpacht. Wir haben geprüft, woher diese Zahlen stammen.

Das Ergebnis ist unbequem. Es sind durchweg Branchenangaben ohne Primärquelle – auch die Zahl in Bayern und die 5.500 Euro. Selbst das Thünen-Institut, die einzige wissenschaftliche Einrichtung mit einer veröffentlichten Zahl, gibt als Belege Branchenquellen an. In der Fachzeitschrift „Berichte über Landwirtschaft" heißt es, die gezahlten Pachtpreise variierten je nach Standort zwischen 1.300 und 2.500 Euro je Hektar und Jahr; zum Teil würden auch Werte bis zu 7.000 Euro genannt. Als Belege nennt das Paper für die erste Spanne ein Pachtvermittlungsportal und zwei Branchenquellen, für die 7.000 Euro den Bundesverband Solarwirtschaft.

Die Landwirtschaftskammer Niedersachsen geht mit dieser Lage konsequent um: Sie bietet zu PV-Freiflächenanlagen eine Einzelfallberatung an und veröffentlicht bewusst keine Werte. Das ist die ehrlichste Antwort auf die Frage nach dem Marktpreis – und zugleich der Grund, warum Sie als Landwirt oder Flächeneigentümer eine eigene Rechnung brauchen.

Wer Ihnen einen Pachtspiegel nennt, nennt Ihnen den Durchschnitt fremder Verträge, die er nicht kennt.

So rechnen Sie den Wert Ihrer Fläche selbst aus

Schritt 1: vom Hektar zur Leistung

Das Fraunhofer ISE gibt die Belegungsdichte moderner PV-Freiflächenanlagen in seiner Fassung vom 20. August 2026 mit „um 1 Megawatt je Hektar" an, bei einem Modulwirkungsgrad von 22 Prozent. 2010 waren es noch 0,35 Megawatt. Kleine Anlagen schneiden deutlich schlechter ab: Das Thünen-Institut nennt für eine 750-Kilowatt-Anlage 2,0 Hektar je Megawatt peak, für 20 Megawatt peak 1,0 und für 100 Megawatt peak 0,9. Die Flächengröße entscheidet also schon hier über den Ertrag je Hektar.

Schritt 2: von der Leistung zum Ertrag

Die Bayerische Landesanstalt für Landwirtschaft rechnet für Freiflächenanlagen mit einem Stromertrag von einer Million Kilowattstunden je Hektar. Das Fraunhofer ISE nennt als Rechenwert für eine neue Anlage 980 Kilowattstunden je Kilowatt peak.

Schritt 3: vom Ertrag zum Erlös

Im Gebotstermin vom 1. Juli 2026 lag der mengengewichtete Zuschlagswert der Bundesnetzagentur bei 4,79 Cent je Kilowattstunde, die Spanne der bezuschlagten Gebote zwischen 4,38 und 4,97 Cent. Der zulässige Höchstwert dieser Runde betrug 5,90 Cent je Kilowattstunde nach Paragraf 37b Abs. 1 EEG.

Die Bayerische Landesanstalt für Landwirtschaft fasst die Empfindlichkeit dieser Rechnung in einer Faustformel zusammen: Jedes Cent je Kilowattstunde entspricht bei diesem Hektarertrag 10.000 Euro je Hektar – für die Gewinnchance und das Verlustrisiko gleichermaßen.

Ein Wort zur Abregelung

Das Fraunhofer ISE führt drei Ertragsgrößen nebeneinander, und sie sind leicht zu verwechseln: 1.080 Volllaststunden sind physikalisch verfügbar, 980 Kilowattstunden je Kilowatt peak setzt das ISE als Rechenwert für eine neue Anlage an, und nur 864 Volllaststunden gelten im Trendszenario der Übertragungsnetzbetreiber für 2026 als nutzbar – „mit weiter sinkender Tendenz". Die Basisrechnung oben geht von 1.000 aus und liegt damit zwischen dem Rechenwert und dem verfügbaren Wert. Gegenüber den 864 nutzbaren Stunden fehlen rund 6.500 Euro je Hektar und Jahr; zwischen dem verfügbaren und dem nutzbaren Ertrag liegen rund 10.000 Euro. Für Sie als Verpächter ist das das beste Argument für eine feste Mindestpacht statt einer reinen Ertragsbeteiligung.

Was ein Hektar an Pacht trägt: Euro pro Hektar hergeleitet

Der Leitfaden führt die Pacht als Betriebskostenposition einer Modellrechnung – neben 0,8 Prozent für Betrieb und Instandhaltung, 0,2 Prozent für die Versicherung und 0,5 Prozent für Rückstellungen. Es ist damit kein amtlicher Pachtsatz, sondern eine Kalkulationsannahme. Und die Anwendung dieser Quote auf heutige Investitionskosten ist unsere Rechnung, nicht die des Leitfadens. Wir sagen das ausdrücklich, weil genau diese Offenlegung im Markt fehlt.

Zur unteren Kante: Das Thünen-Institut hat in einer Wirtschaftlichkeitsrechnung für Freiflächenanlagen mit 2.500 Euro je Hektar kalkuliert, bei einer als typisch angegebenen Bandbreite von 2.000 bis 3.500 Euro. Der Stand dieser Annahmen ist allerdings Juni 2021.

Damit liegt der belastbare Korridor bei rund 5 bis 10 Prozent des Stromerlöses, gemessen an der Basisrechnung von 47.900 Euro also zwischen etwa 2.500 und 4.500 Euro pro Hektar und Jahr. Hergeleitet, nicht abgeschrieben. Zwei Einschränkungen gehören dazu: Die untere Kante von 2.500 Euro stammt aus einer Rechnung mit Stand Juni 2021. Und der Prozentsatz gilt für die Basisrechnung – fällt der Ertrag auf die 864 nutzbaren Volllaststunden, sind dieselben 3.500 Euro bereits rund 8,5 Prozent des dann noch erzielten Erlöses.

Eine Erwartung müssen wir dämpfen. Die Erlösbasis je Hektar ist in den vergangenen Jahren nicht gestiegen, sondern gefallen. 2021 lagen die drei Zuschlagswerte bei 5,03, 5,00 und 5,00 Cent, im Juli 2026 bei 4,79 Cent – nominal 4,4 Prozent weniger, real bei zweistelliger kumulierter Inflation deutlich mehr. Wer Ihnen steigende Pachtpreise mit steigenden Strompreisen begründet, rechnet gegen die Ausschreibungsergebnisse.

Ackerland-Pacht als Maßstab: was Ihre Fläche heute wirklich bringt

Das Statistische Bundesamt erhebt die Pachtentgelte im Rahmen der Agrarstrukturerhebung. Die Werte aus der Erhebung 2023 lauten:

Als Neupacht zählen dabei Pachtverhältnisse, die in den zwei Jahren vor der Erhebung neu geschlossen oder im Preis geändert wurden. Die im Markt verbreitete Ackerlandpacht von „rund 375 Euro" findet sich in keiner dieser Reihen.

Zwischen den Bundesländern liegen die Unterschiede weit auseinander: Über alle Nutzungsarten reicht die Spanne von 99 Euro je Hektar im Saarland bis 560 Euro in Nordrhein-Westfalen. Für eine tagesaktuelle regionale Ackerland-Pacht lohnt der Blick in den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses – dort werden Pachtverträge zonal nach Ackerzahl ausgewertet, und die Erfassung reicht näher an die Gegenwart als die Agrarstrukturerhebung. Die nächste Erhebung läuft seit dem 1. März 2026; Ergebnisse sind 2027 zu erwarten.

Welcher Faktor stimmt nun? Beide – sie haben verschiedene Nenner. Gegen den Durchschnitt aller laufenden Ackerpachtverträge (407 Euro) ist ein Angebot von 2.500 bis 4.500 Euro das Sechs- bis Elffache, gegen die heutige Neupacht (511 Euro) das Fünf- bis Neunfache. Die im Markt kursierende Spanne „das Acht- bis Fünfzehnfache" nennt ihren Bezugswert gar nicht – und genau daran erkennen Sie eine Zahl, die nicht geprüft wurde.

Daraus folgt eine Einsicht, die in Verhandlungen selten ausgesprochen wird: Je schwächer die Bodenqualität Ihrer Ackerfläche, desto niedriger sind Ihre Opportunitätskosten – und desto eher lohnt sich die Verpachtung an einen Betreiber von Solarparks. Ein Hektar mit 80 Bodenpunkten gibt viel auf, ein Hektar mit 25 Bodenpunkten wenig.

Welche Flächen für eine PV-Anlage überhaupt in Frage kommen

Zwei Korridore, zwei Gesetze

Der häufigste Fehler in Ratgebertexten ist, beides zu vermengen. Tatsächlich gilt:

Das ist kein Redaktionsversehen des Gesetzgebers. In der Gesetzesbegründung heißt es ausdrücklich, die Privilegierung sei „enger als die Fläche für die Förderkulisse". Beide Fassungen wurden im selben Gesetz beschlossen.

Drei Präzisierungen, die sonst kaum jemand nennt. Erstens gilt die baurechtliche Privilegierung an Schienenwegen nur für das übergeordnete Netz im Sinne des Paragrafen 2b AEG mit mindestens zwei Hauptgleisen. Zweitens kennt die EEG-Kulisse diese Einschränkung nicht: Eine Fläche an einer eingleisigen Strecke ist also nicht privilegiert, über einen Bebauungsplan aber sehr wohl ausschreibungsberechtigt. Drittens, weil es häufig falsch dargestellt wird: Das Anbauverbot für Hochbauten nach Paragraf 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 FStrG und die Zustimmungspflicht nach Abs. 2 gelten für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus solarer Strahlungsenergie ausdrücklich nicht (Paragraf 9 Abs. 2c Satz 1 FStrG). Es bleibt eine Beteiligung der obersten Landesstraßenbaubehörde – bei Bundesverwaltung des Fernstraßen-Bundesamtes – innerhalb von 100 Metern an Autobahnen und 40 Metern an Bundesstraßen. Unberührt bleiben dagegen die Nummern 2 und 3 des Abs. 1 Satz 1, also Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Lagerplätze – bei Kabeltrassen, Trafostationen und der Baustelleneinrichtung ist das kein theoretischer Punkt.

Förderfähigkeit nach dem EEG

Jenseits der Verkehrswege sind nach Paragraf 37 Abs. 1 Nr. 2 EEG neun Flächenkategorien ausschreibungsberechtigt. Für landwirtschaftliche Flächen sind vor allem Ackerland und Grünland in benachteiligten Gebieten relevant (lit. h und i). Anders als unter dem EEG 2021 ist diese Förderfähigkeit heute eine bundesgesetzliche Berechtigung: Die Länder können solche Flächen per Verordnung ausschließen (Paragraf 37c EEG), und die Bundesnetzagentur stellt fest, dass derzeit kein Bundesland eine solche Verordnung erlassen hat. Hinzu kommen Biodiversitätsanforderungen – mindestens drei von fünf Kriterien nach Paragraf 37 Abs. 1a EEG müssen erfüllt sein, darunter eine Begrenzung der Modulgrundfläche auf 60 Prozent.

Eine Mengengrenze gibt es ebenfalls, sie ist aber weit entfernt: Nach Paragraf 37 Abs. 4 EEG dürfen für Freiflächenanlagen auf landwirtschaftlich genutzten Flächen keine Gebote mehr abgegeben werden, wenn drei Monate vor dem Gebotstermin dort mehr als 80 Gigawatt in Betrieb und im Marktstammdatenregister registriert sind – gezählt werden dabei nur Anlagen mit Inbetriebnahme nach dem 31. Dezember 2022. Zum Registrierungsstichtag 31. März 2026 waren es 17,7 Gigawatt. Ab 2031 liegt die Schwelle bei 177,5 Gigawatt.

Mindestgröße

Eine gesetzliche Mindestgröße gibt es nicht. Eine wirtschaftliche Untergrenze ergibt sich daraus, dass die Kosten für Netzanschluss, Planung und Genehmigung weitgehend unabhängig von der Flächengröße anfallen: Darunter steigt der Flächenbedarf je Megawatt peak deutlich, und die Fixkosten verteilen sich auf weniger Leistung. Eine belastbare Marktzahl dafür gibt es nicht – wir rechnen ab etwa fünf Hektar zusammenhängender Fläche, je nach Netzanschluss und Zuschnitt können auch drei Hektar tragen.

Was das für Ihre Verhandlungsposition bedeutet

Die Ausschreibungen waren im Juli 2026 zu 148,5 Prozent gedeckt, im März 2026 zu 201,4 Prozent – der Wettbewerb um Zuschläge ist scharf. Der Deckel für landwirtschaftlich genutzte Flächen ist dagegen erst zu gut einem Fünftel ausgeschöpft. Knapp ist also nicht die Fläche, knapp ist die netznahe, genehmigungsfähige Fläche. Wo mehrere Projektierer um dieselbe geeignete Fläche konkurrieren, wirkt sich das auf die angebotene Pacht aus; wo keiner anfragt, hilft auch die beste Bodenzahl nichts.

Was den Preis bestimmt – und was nicht

Die Untersuchung des Thünen-Instituts zu Freiflächenanlagen auf Agrarflächen kommt in ihrer Zusammenfassung zu einem Satz, den Sie kennen sollten: „Ein geringer Einfluss geht hingegen vom Pachtpreis aus." Für den Projektierer ist die Pacht die unwichtigste Kostenposition. Entscheidend sind drei andere Größen.

Die Netznähe: Entfernung zum Umspannwerk

In derselben Untersuchung wird die Grundrente einer 2-Megawatt-Anlage bereits nach einem Kilometer Entfernung zum Netzverknüpfungspunkt negativ; bei 5 Megawatt peak liegt die Grenze bei etwas mehr als fünf Kilometern, bei 100 Megawatt peak ist der Effekt auch nach 25 Kilometern kaum sichtbar. Die Werte stammen aus Modellrechnungen für einen ostdeutschen Standort, die Größenordnung ist aber übertragbar. Für Sie heißt das: Die Entfernung zum nächsten Umspannwerk und die dort verfügbare Anschlusskapazität sind der erste Filter, nicht der letzte.

Die Flächengröße

Sie bestimmt, wie viel Leistung auf den Hektar passt und wie sich die Fixkosten verteilen. Zwischen einer 750-Kilowatt-Anlage und einem 100-Megawatt-Park liegt beim Flächenbedarf je Megawatt mehr als Faktor zwei. Größere zusammenhängende Flächen sind für Projektierer deshalb strukturell attraktiver – und das schlägt sich in der angebotenen Pacht nieder.

Die Zulässigkeit

Eine Fläche, für die ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss, kostet den Projektierer Zeit und Vorlaufrisiko. Eine baurechtlich privilegierte Fläche im 200-Meter-Korridor ist deshalb strukturell mehr wert – unabhängig von ihrer Bodenzahl. Klare baurechtliche Verhältnisse sind für Ihren Verhandlungspartner bares Geld.

Die Einstrahlung – und warum sie überschätzt wird

Häufig liest man, die Sonneneinstrahlung sei der wichtigste Faktor für die Pachtpreise. Das trifft nicht zu. Das Fraunhofer ISE beziffert die Standortvariation der Globalstrahlung in Deutschland mit rund zehn Prozent um den Mittelwert – und weist ausdrücklich darauf hin, dass sich dieser regionale Unterschied nicht eins zu eins auf den spezifischen Ertrag überträgt. Eine belastbare Euro-Differenz je Hektar lässt sich daraus deshalb nicht ableiten. Der Standort wirkt, aber schwächer als die Netzentfernung, die über das Projekt insgesamt entscheidet.

Wenn Sie eine einzige Frage stellen wollen, bevor Sie über Euro reden, dann diese: Wo liegt der nächste Netzverknüpfungspunkt, und ist dort Kapazität frei?

Steuer: die drei Posten, die teurer sind als jede Pachtdifferenz

Die laufende Besteuerung der Pachteinnahmen

Gehört die Fläche zu Ihrem Privatvermögen, sind die Pachteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Paragraf 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Gehört sie zum Betriebsvermögen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, verdrängt Paragraf 21 Abs. 3 EStG diese Zuordnung, und die Einnahmen gehören zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft. Ob die Fläche durch die Nutzungsänderung aus dem Betriebsvermögen entnommen wird und dabei ein Entnahmegewinn auf die stillen Reserven entsteht, kann der finanziell größte Einzelposten der ganzen Entscheidung sein – und ist eine Frage, die ausschließlich Ihr Steuerberater beantworten kann.

Die Grundsteuer

Nach Paragraf 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG gehört Grund und Boden, der anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dient, nicht mehr zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen. Er wird damit Grundvermögen nach Paragraf 243 BewG – der Wechsel von Grundsteuer A zu Grundsteuer B. Wie hoch die Mehrbelastung ausfällt, hängt vom kommunalen Hebesatz ab; eine bundesweit gültige Zahl gibt es nicht. Bemerkenswert ist der Vergleich mit der Windenergie: Für Standortflächen von Windenergieanlagen ordnet Paragraf 233 Abs. 1 BewG ausdrücklich an, dass sie beim land- und forstwirtschaftlichen Vermögen bleiben. Eine entsprechende Vorschrift für PV-Freiflächenanlagen gibt es nicht.

Die Erbschaftsteuer

Land- und forstwirtschaftliches Betriebsvermögen bleibt nach Paragraf 13a Abs. 1 ErbStG zu 85 Prozent steuerfrei, wenn der Erwerb 26 Millionen Euro nicht übersteigt. Begünstigungsfähig ist nach Paragraf 13b Abs. 1 Nr. 1 ErbStG der Wirtschaftsteil des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens. Zum Verwaltungsvermögen gehören jedoch nach Paragraf 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG an Dritte zur Nutzung überlassene Grundstücke. Die Rückausnahme in Satz 2 lit. f greift nur, wenn die Überlassung zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung erfolgt – ein Betreiber eines Solarparks erzeugt dagegen Strom. Ob die Rückausnahme im Einzelfall greift, ist eine Frage der steuerlichen Würdigung und gehört vor Vertragsschluss geprüft. Paragraf 13b Abs. 2 Satz 2 ErbStG enthält zudem eine harte Schwelle: Erreicht das Verwaltungsvermögen 90 Prozent des gemeinen Werts, entfällt die Begünstigung vollständig, nicht nur anteilig.

Logic Energy ist kein Finanz- oder Steuerberater. Für die steuerliche Einordnung vermitteln wir Sie an einen unabhängigen Berater aus unserem Kooperationsnetzwerk — die Erstberatung führt dieser Berater, nicht wir.

Der Pachtvertrag: worauf es wirklich ankommt

Indexierung

Eine nicht indexierte Pacht verliert über die Laufzeit real erheblich an Wert. Ein Rechenbeispiel: Bei 3.500 Euro je Hektar, einer Startpacht ohne Anpassung im ersten Jahr und 2 Prozent jährlicher Indexierung summieren sich die Pachteinnahmen über 20 Jahre auf rund 85.000 Euro je Hektar statt 70.000 Euro. Das sind rund 21,5 Prozent mehr; bei zehn Hektar etwa 150.000 Euro Unterschied. Rechnet man mit der Inflationsrate vom August 2026 von 2,9 Prozent, sind es rund 33 Prozent und etwa 231.000 Euro. Welche Annahme gilt, gehört in jedes Angebot, das Sie vergleichen.

Rückbau

Das Baugesetzbuch verlangt für privilegierte Vorhaben nach Paragraf 35 Abs. 1 eine Verpflichtungserklärung, die Anlage nach Aufgabe der Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen (Paragraf 35 Abs. 5 Satz 2 BauGB). Eine Sicherheitsleistung sieht das Gesetz jedoch nicht vor; die Behörde soll die Einhaltung nach Satz 3 lediglich durch Baulast oder in anderer Weise sicherstellen. Läuft das Projekt über einen Bebauungsplan – der Regelfall im Ausschreibungssegment –, greift Paragraf 35 Abs. 5 ohnehin nicht. Eine selbstschuldnerische Rückbaubürgschaft zugunsten des Eigentümers, regelmäßig angepasst, ist deshalb Verhandlungssache und kein gesetzlicher Automatismus.

Vertragslaufzeit

Pachtverträge für Solarparks laufen typischerweise 20 bis 30 Jahre, oft als Grundlaufzeit von 20 Jahren mit anschließender Option auf Verlängerung. Die 20 Jahre sind kein Zufall: So lange läuft die EEG-Zahlung. Wird ein Pachtvertrag für länger als 30 Jahre geschlossen, kann jede Partei nach Ablauf von 30 Jahren ab Überlassung außerordentlich kündigen (Paragraf 544 BGB, über Paragraf 581 Abs. 2 BGB auf die Pacht anwendbar). Für einen Solarpark-Pachtvertrag ist das die richtige Norm: Paragraf 594b BGB gilt nur für Landpacht, und Landpacht setzt nach Paragraf 585 Abs. 1 BGB eine Überlassung überwiegend zur Landwirtschaft voraus. Gekündigt werden kann nach Paragraf 584 Abs. 1 BGB nur zum Ende eines Pachtjahres. Praktisch relevant wird die Schwelle meist erst, wenn Verlängerungsoptionen ausgeübt werden.

Sicherung im Grundbuch

Ein Pachtvertrag allein bindet nur die beiden Vertragsparteien. Wird Ihr Grundstück verkauft, vererbt oder zwangsversteigert, schützt Sie und den Betreiber erst eine Eintragung im Grundbuch – üblich ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Betreibers. Umgekehrt gehört Ihre Pachtforderung abgesichert, falls der Betreiber verkauft wird: Ohne Rangregelung steht sie hinter den Grundpfandrechten der finanzierenden Bank.

Weitere Punkte, die in den Vertrag gehören

Ein Reservierungsentgelt für die Zeit zwischen Optionsvertrag und Baubeginn; Wege- und Leitungsrechte; Regelungen zur Übertragbarkeit des Vertrags beim Verkauf des Projekts; Haftung und Versicherung; die Behandlung der Grundsteuer; und eine ausdrückliche Regelung für eine spätere Speichererweiterung, die bei neuen Projekten inzwischen die Regel ist.

Kommunale Beteiligung nach dem EEG

Nach Paragraf 6 Abs. 3 EEG dürfen Betreiber von Freiflächenanlagen der Standortgemeinde 0,2 Cent je tatsächlich eingespeiste Kilowattstunde anbieten. Anders als bei Windenergie gibt es dafür weder eine Mindestleistung noch einen Umkreis; betroffen ist die Gemeinde, auf deren Gebiet die Anlage steht. Ein Anspruch der Gemeinde besteht nicht – das Gesetz formuliert als Soll- und Kann-Regelung. Für Sie ist das trotzdem relevant: Eine Gemeinde, die beteiligt wird, stellt einen Bebauungsplan eher auf.

Italien: das Verbot steht, die Ausnahmen entscheiden

Mit der Sentenza 127/2026 hat das italienische Verfassungsgericht die Vorlagen des TAR Lazio vollständig zurückgewiesen. Das Gericht begründet das damit, das Verbot sei keine absolute Sperre, weil Agri-Photovoltaik mit erhöht angebrachten Modulen zulässig bleibe, und bezeichnet die Regelung als Ergebnis einer nicht unvernünftigen Abwägung. Die Entscheidung erging zur Vorgängerfassung derselben Regelung; die Norm steht heute in Art. 11-bis Abs. 2 des D.Lgs. 190/2024.

Zulässig bleibt bodenmontierte Photovoltaik auf landwirtschaftlich klassifizierten Flächen damit im Wesentlichen in sieben Konstellationen: beim Repowering bestehender Anlagen ohne Flächenzuwachs, auf stillgelegten Steinbrüchen, auf geschlossenen und rekultivierten Deponien, auf Liegenschaften von Bahn- und Autobahnbetreibern, auf Flughafengelände sowie in zwei Korridoren – bis 350 Meter um eine Industrieanlage und bis 300 Meter entlang des Autobahnnetzes. Hinzu kommen Projekte für erneuerbare Energiegemeinschaften und Vorhaben zur Umsetzung des nationalen Aufbauplans. Wichtig für die Praxis: Eine Fläche, die als „area idonea" ausgewiesen ist, fällt nicht automatisch unter diese Ausnahmen.

Für die Vertragsgestaltung ist der Unterschied zwischen affitto und diritto di superficie entscheidend. Der affitto ist ein schuldrechtlicher Pachtvertrag; das diritto di superficie ist ein dingliches, grundbuch- und hypothekenfähiges Recht – deshalb verlangen Projektfinanzierer es regelmäßig. Steuerlich trennen sich die beiden Wege deutlich: Auf den affitto landwirtschaftlicher Grundstücke fällt eine Registersteuer von 0,5 Prozent an, auf die Bestellung eines diritto di superficie 9 Prozent. Dass für die Bestellung die 9 und nicht die 15 Prozent gelten, hat die Agenzia delle Entrate mit der Risoluzione 23/E vom 3. April 2025 im Anschluss an die Rechtsprechung der Corte di Cassazione klargestellt. Beide Sätze gelten mit Stand 15. September 2026. Die zugrunde liegende Tariffa des DPR 131/1986 ist in dieser Fassung bis zum 31. Dezember 2026 in Kraft; die Nachfolgeregelung ist noch nicht ausgewertet. Wer 2027 abschließt, lässt die Sätze neu prüfen.

Zwei italienische Besonderheiten, die deutschen Verpächtern häufig entgehen: Nach Art. 953 des Codice Civile fällt das Bauwerk bei Ablauf des Oberflächenrechts dem Bodeneigentümer zu. Und nach Art. 954 verjährt das Recht zu bauen nach 20 Jahren Nichtgebrauch – ein reales Risiko bei Optionskonstruktionen. Auf der Genehmigungsseite gibt es drei Schienen. Unter 5 Megawatt auf Industrie-, Deponie- und Steinbruchflächen genügt die attività libera. Die procedura abilitativa semplificata deckt Anlagen bis 12 Megawatt in geeigneten Gebieten sowie bodenmontierte Anlagen von 5 bis 15 Megawatt auf Industrieflächen ab; sie gilt nach 30 Tagen als erteilt, nach 45 Tagen bei erforderlichen kommunalen Zustimmungen und nach 60 Tagen, wenn eine Dienststellenkonferenz einberufen wird – vorausgesetzt, keine Schutzbehörde widerspricht begründet. Alles Übrige läuft über die Autorizzazione Unica, die für Anlagen von 1 bis 300 Megawatt in die Zuständigkeit der Region fällt, mit einer Frist von 120 Tagen ab der ersten Sitzung der Dienststellenkonferenz, in geeigneten Gebieten um ein Drittel verkürzt; läuft das Verfahren als kombiniertes Umweltverfahren, beträgt die gesetzliche Höchstdauer zwei Jahre.

Drei weitere Punkte betreffen Sie als Verpächter unmittelbar. Die Genehmigung verpflichtet den Betreiber zu einer territorialen oder ökologischen Kompensation an die Gemeinde zwischen 1 und 4 Prozent des wirtschaftlichen Werts der erwarteten Erzeugung sowie zu Finanzgarantien für den Rückbau, die binnen 120 Tagen nach Erteilung zu stellen sind – sonst verfällt die Genehmigung. Bei Agri-Photovoltaik prüft die Gemeinde fünf Jahre lang, ob die Fläche weiter agro-pastoral nutzbar ist; die Sanktion von 1.000 bis 100.000 Euro trifft dabei auch den Eigentümer der Anlage, was eine Freistellungsklausel im Vertrag nahelegt. Und zwei Stichtage entscheiden über Altfälle: Verfahren, die am 16. Mai 2024 bereits eingeleitet waren oder für die schon ein Titel erteilt war, fallen nicht unter das Verbot; Verfahren, deren Unterlagen am 22. November 2025 bereits vollständig geprüft waren, laufen nach dem alten Recht der geeigneten Flächen weiter.

Warum Logic Energy

Die Gruppe projektiert, baut und betreibt Photovoltaikanlagen in Deutschland und Italien; Spanien ist der dritte Markt. Wir prüfen Ihre Fläche auf Netzanschluss, Zulässigkeit und Ertragspotenzial und sagen Ihnen auch dann, wenn sie nicht geeignet ist. Für die steuerliche und rechtliche Einordnung vermitteln wir an unabhängige Berater – nicht, weil wir die Fragen nicht kennen, sondern weil die Antwort zu Ihrer Situation passen muss und nicht zu unserem Angebot.

Häufige Fragen zur Photovoltaik-Pacht pro Hektar

Quellen